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【第6回その2】お部屋探しの基本をおさえよう!

 それじゃあまず、保証会社さんが何をする会社さんなのかを解説しようかな。
「家賃保証会社」「保証人代行会社」「保証人不要システム」など、会社によって呼び方が違うことはあるけど、基本的には同じです。
つまり、賃貸の契約の時に必要な「連帯保証人」を代行するのが保証会社さんなのです。
 
 「れんたいほしょうにん」?
そういえば、もふ子ちゃんともふ太郎君のお話の中でさらっと出てきたような…。
 
 そうそう。
連帯保証人は賃貸契約について、契約者以外に責任を持ってもらう人のことだね。
多くの場合は契約者さんの親御さんや親戚の方にお願いすることになるよ。
 
 じゃあ、もふの場合は森下さんだね!
でも、連帯保証人さんは何をすればいいの?
 
 (・・・あれ? そう、なの、か・・・?)
ええと、例えば万が一病気などで家賃を支払えなくなってしまったときに、連帯保証人には家賃を支払う義務が発生します。
そのため、連帯保証人は定収のある方でないとなれないことが多いです。
 
 そうなんだ! 家賃を払ってもらうなんてごめんね、森下さん・・・。
 
 いや、家賃滞納を前提にしないでちゃんと自分で払ってくれッ!
 
 じゃあ、保証会社さんはその連帯保証人さんを代行してくれるんだ!
もふの親代わりになってくれるっていうこと?
 
 さすがにそこまではしてくれないよ・・・。
保証会社さんと事前に契約しておくと、万が一家賃が払えなくなった場合に保証会社さんが立替払いをするんだ。
もちろん、立替払いをしてくれた分はあとで自分で払わないといけないよ。
しかもこの時に立替手数料なんかも発生してくるので注意!
 
 なるほどー!
じゃあ森下さんに家賃を払ってもらわなくっていいんだね! 良かったね、森下さん!
 
 さっきのツッコミは聞こえなかったようだね・・・まあ、そういうことです。
連帯保証人の場合と違って、万が一の時に親御さんや親戚の人に迷惑がかからないのが保証会社を利用するメリットの一つです。
例えば、親御さんがお仕事を引退していて連帯保証人を引受けられない!という場合でも、他の連帯保証人を探す必要がありません。
 
 ふむふむふむ~。
そうか! じゃあどんな物件でも保証会社さんにお任せしちゃえば誰にも迷惑がかからなくってハッピーだね!
 
 うーん、一理あるけどそれはさすがに言いすぎかなぁ。
 
 why ?
 
 (なんで英語・・・)
保証会社を利用する場合は利用料金がかかるからね。
もし「連帯保証人でも保証会社でもOK」という物件で連帯保証人を引き受けてくれる人がいるなら、お金がかからない連帯保証人で契約した方が良いと思うな。
 

保証会社とお金のお話

 あ、そうか!
利用料金っていくらぐらいかかるのかな?
 
 これは保証会社によってまちまちです。
ちなみに利用できる保証会社は物件ごと(オーナーさん・管理会社さんごと)に違っているので、ほとんどの物件で選択の余地はありません。
選べたとしても2~3社のなかから選ぶのがせいぜいかな。
 
料金は大きく分けて ①初回保証料 ②継続保証料 ③月額保証料 の3種類があります。
順番に説明していくね!
 
①初回保証料
そのまんまの意味で、お部屋の敷金や礼金と一緒のタイミングで支払うお金です。
前回もちょこっと触れたけど、ほとんどの保証会社は家賃+管理費の30%~100%という価格設定になっています。
敷金や礼金は「家賃」だけがベースなのに対して「管理費」も計算に入ってくるから注意が必要です。
 
②継続保証料
保証会社との契約は原則としてお部屋の契約とは別物です。
継続保証料はその保証契約を継続するためのお金で、「更新料」に近い性質のものですね。
この契約更新までの期間は1年ということもあれば2年ということもあります。
料金設定はこれも本当にまちまちですが、以下のようなパターンが多いです。
 
・1年ごとに8,000円~12,000円が必要
・2年ごとに家賃+管理費の●●%が必要(初回保証料と一緒か、安い水準)
 
ほとんどの保証会社は①初回保証料と②継続保証料を組み合わせた料金体系になっています。
会社によっては①初回保証料を多めに支払うと②継続保証料が無料、というプランもあったりします。
このプランだと初期費用は増えてしまうけど、長く住むことが決まっている場合はランニングコストが抑えられるので有利なわけですね。
 
③月額保証料
これはあまり多くないけど、例えば毎月家賃+管理費の1~2%が加算されて、家賃と一緒に引き落とされるというパターンです。
毎月費用がかかるので、代わりに初回保証料が安いとか無料というケースが多いです。
クレジット会社さんなど、信販系の保証会社で導入しているとことが多いかな。
 
 ほえー、色々な種類があるんだねー!
でも、どの場合でもやっぱりお金がかかっちゃうんだね・・・。
 
 保証会社も商売だから、こればっかりはしょうがないね。
でも、保証会社の登場によって実は敷金が下がったっていううケースも多いんだよ。
 

保証会社で敷金が安くなる? どっちがお得?

 え? なんで敷金が下がるの?
 
 敷金には家賃が払えなくなったとき、オーナー判断で家賃代わりにするっていう性質もあるんだよ。
これって、実は保証会社の性質に似てるんだよね。
 
 ホントだ!
どっちも家賃が払えなくなった時の備えになるね!
 
 だから、以前は敷金2ヶ月だったけど、保証会社利用必須の代わりに敷金1ヶ月にしたっていう物件も多いんだ。
中には保証会社を利用する場合は敷金1ヶ月、利用しない場合は敷金2ヶ月みたいに選べるようになっている物件もあるし、敷金礼金ゼロゼロの物件はほぼ保証会社利用必須なんだけど、逆に保証会社があるからこそ成り立つ条件だったりするんだ。
 
 なるほどー!
・・・あれ? そうすると保証会社を利用して敷金1ヶ月と、保証会社を利用しないで敷金2ヶ月ってどっちがいいのかな?
 
 お、鋭い質問だね!
じゃあ、家賃6万円の物件の場合で計算してみようか。
話をわかりやすくするために、保証会社利用料は最もポピュラーな「初回保証料:家賃+管理費の50%」「継続保証料:1年毎に1万円」で計算すると、この表のようになるよ。

 
選んだプラン 初期費用の合計額
A. 保証会社を利用して敷金1ヶ月 敷金6万円+初回保証料3万円9万円
B. 保証会社を利用しないで敷金2ヶ月 敷金12万円
 
 
 はいはい、ぴんぽーん!
Aの方が3万円安くなるね! こっちのほうがお得だよ!
 
 うーん、残念ながら早とちり。
そうとは言い切れません。
 
 ええっ!? どうして!!??
 
 初期費用はもちろんAの方が安いんだけど、じゃあAプランで何年も住んだ場合、累積費用がどうなるかを見てみよう。

 
A. 保証会社を利用して敷金1ヶ月
経過年数 敷金+初回保証料+継続保証料の累積額
1年 9万円+継続保証料1万円=10万円
2年 9万円+継続保証料2万円=11万円
3年 9万円+継続保証料3万円=12万円
4年 9万円+継続保証料4万円=13万円


 ああっ! 3年で金額がBと並んで、4年経ったらBより高くなっちゃった!
 
 その通り。
Bの方は初期費用は高くなるけど、「1年毎に1万円」がかからないから、それ以上高くなることはないんだ。
しかも、まだもう一つとっても大事なポイントがあるよ。
 
 ご、ごくり・・・。
 
 (そんな大げさな話ではないんだけど・・・)
実は、保証会社に支払う初回保証料や継続保証料は、お部屋を解約するときには返金されないんだ。
なので、例えば4年目で解約した時、返ってくるお金はこうなる。

 
選んだプラン 初期費用の合計額
A. 保証会社を利用して敷金1ヶ月 敷金6万円が返金
初回保証料・継続保証料の合計7万円は返金されない。
B. 保証会社を利用しないで敷金2ヶ月  敷金12万円が返金


 わー! 完全に逆転しちゃうんだね!
 
 もちろん、敷金からはルームクリーニング費用や補修費用が差し引かれるから全額返金されることはほとんどないんだけど「預ける」お金だからね。
敷金を返して貰う権利(※敷金返還請求権といいます)が、あるのと無いのとではやっぱり違いがあります。
 
 じゃあ、この場合はBが正解!ってことだね。
 
 うーん、そうとも言い切れないんだなぁ。


 
 ちょっと森下さん・・・!
もふにいじわるしてるの? 結局どっちなの!?


 
 ごめんごめん、いじわるしてるわけじゃないんだよ。
例えば「初期費用がどうしても敷金2ヶ月分までは用意できない!」という場合や「1~2年後に転勤になる予定」という場合なんかはAの方が安く抑えることができるから、有利っていうことになるよね。
逆に「初期費用は余裕をもって用意してある」とか「10年ぐらい住む予定」という場合ならBを選んだ方が有利になると思う。
 
 そっか、ケースバイケースなんだね!
 
 そういうこと!
そもそも、どっちかが絶対にお得だったら敢えて選択式にする必要もないからね。
 
 ・・・ハッ! 言われてみればそうだね!
 
 こういうプランを選択できない物件も多いんだけど、選べる物件だったらせっかくなのでじっくり考えてみるといいよ。
もちろん、永幸不動産ではプラン選択の計算もサポートしています。
こんな感じで、森下が作成した保証会社料金比較用エクセルシートもご用意しています。
 
 おおー!
 
 さてさて、もふのお部屋探しに戻ろうか。
おや、この物件だと保証会社でも連帯保証人でも選べるみたいだよ。
 
 うーんとねー、それじゃあ森下さんが支払う金額が少ない方でいいよ!
 
 やっぱり自分で払わないんかーい!!

書いた人

Image 森下智樹(もりしたともき)

かつて「保証審査100%承認します!」という、前代未聞の保証会社が彗星の如く現れました。
これは皆さんにも分かりやすく例えると、「1万円を払ってくれた方、全員に20万円プレゼント!」ぐらいの、非常に太っ腹な会社ということです。
その後、彗星の如く消えていきました。

お部屋探しガイド
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